原標(biāo)題：存量房貸利率下調(diào)后，出現(xiàn)三類人，你是哪一類？

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9月25日，存量首套住房貸款利率正式下調(diào)。正式降房貸！你一個月能少還多少錢？

當(dāng)天，許多人都在微信朋友圈中曬出了房貸利率下調(diào)的網(wǎng)頁截圖。有2019年買房的北京購房者稱，其房貸利率已經(jīng)從約4.89%下調(diào)到了4.3%。

三類人，你是哪類？

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，政策落地之后，從最新房貸利率來看，市場上出現(xiàn)了三類人。

第一類，也是最開心的一類，房貸利率降至4.3%。根據(jù)易居研究院在全國收集的實際案例，目前最多的就是這一種。有的人房貸利率一口氣降了100個基點，每月少還房貸1000多元，“吃飯都變得特別香”。

據(jù)易居測算，一線城市一套房購置成本平均需要500萬元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬元。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低100個基點左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

二線城市一套房購置成本平均需要300萬元，按照商業(yè)銀行貸款本金120萬元計算，利率最高可以降低80個基點左右，月供成本減少577元。

三四線城市一套房購置成本平均需要100萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬元。月供成本從2623元降低為2474元，減少149元。

第二類，最新利率在4.85%左右，雖然比“高位站崗”時低了，但降幅不大。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購房的群體，因為買房當(dāng)時的最低房貸利率比較高，目前房貸最低仍執(zhí)行LPR+55基點，即4.85%。

第三類，本身買房的時候因為銀行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調(diào)整。

其實還有一類人，就是買二套房的家庭，也不適用于此次的存量房貸下調(diào)政策。近三年購買二套房的家庭，利率仍然較高。北京有相當(dāng)部分購房者，房貸利率依然執(zhí)行5.35%。

為何此番各地房貸利率普遍降至4.3%，而非LPR目前的報價4.2%？因為時候未到。易居研究院報告認(rèn)為，一些貸款合同重定價日在四季度或明年，到時候會按照最新報價(當(dāng)前是4.2%)執(zhí)行。

最受益群體是誰？

貝殼研究院認(rèn)為，此番政策利好兩部分群體，一是發(fā)放貸款時按首套利率執(zhí)行的居民，二是之前在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下按二套利率執(zhí)行的，所在城市政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，可重新被認(rèn)定為首套住房貸款的居民。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設(shè)購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

根據(jù)新的政策，大部分城市首套房貸發(fā)放時間在2019年至2022年5月的購房者下調(diào)空間較大。據(jù)貝殼研究院測算，2019年-2022年5月重點城市發(fā)放的首套個人按揭貸款當(dāng)前執(zhí)行的平均利率為4.97%。

本輪調(diào)整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019-2022年5月期間發(fā)放的存量首套房貸利率最低可調(diào)整為LPR的水平，最高降幅可達(dá)77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調(diào)空間可達(dá)172個基點，本次利率下調(diào)后可顯著減輕居民月供壓力。

房價會轉(zhuǎn)身上漲嗎？

8月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節(jié)奏加快，對購房者情緒帶動明顯。但陳文靜表示，受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場基本面及房價預(yù)期不同等因素影響，城市表現(xiàn)分化。

從周度銷售情況來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周環(huán)比增長，上周(9.18-9.24)，北京、上海新房銷售套數(shù)環(huán)比翻倍增長，廣州、蘇州環(huán)比分別增長17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長6.3%，成都環(huán)比增長7.9%。

另外，多地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，利好“賣一買一”購房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來掛牌量增加均超萬套。掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。針對新房價格，當(dāng)前房企仍以加快去化為主，新房價格整體穩(wěn)定，三四線城市房價下跌壓力仍在。（文/龐無忌）