原標(biāo)題：“提前還貸”成潮流 真的劃算嗎

中國(guó)商報(bào)（記者 王彤旭）“填完信息提交后，顯示線上申請(qǐng)預(yù)約額度已滿。”

為了搶到線上申請(qǐng)預(yù)約提前還房貸的名額，馮婷（化名）連續(xù)幾天蹲守在某銀行線上系統(tǒng)碰運(yùn)氣。

【資料圖】

按照網(wǎng)友的建議，放號(hào)時(shí)立即點(diǎn)進(jìn)提前還本申請(qǐng)頁(yè)里，連續(xù)填完各項(xiàng)信息后迅速提交，馮婷順利搶到了號(hào)。

近期，像馮婷這樣提前還貸的居民不在少數(shù)，“提前還房貸”再次掀起高潮。

現(xiàn)狀：還貸忙 還貸難

相比以往希望能盡量多貸款、再加點(diǎn)杠桿的普遍想法，2022年，購(gòu)房人的選擇有了轉(zhuǎn)向：提前還房貸。

“2022年10月初賣了一套小房子，趕在年前把目前住的這套房子的貸款結(jié)清了。無(wú)債一身輕，手里有存款，現(xiàn)在整個(gè)人都很松弛，準(zhǔn)備開(kāi)心過(guò)大年?！奔易「＝ǜＶ莸耐跖扛嬖V記者。

珠海市民劉先生也表示，投資和創(chuàng)業(yè)都有風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行存款利率也比較低，自己就想著先把房貸還了。

提前還貸潮或已然出現(xiàn)。在社交網(wǎng)絡(luò)上，分享還貸經(jīng)歷、如何還貸劃算的帖子、筆記眾多。

關(guān)閉線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸通道、線下還款需提前預(yù)約、預(yù)約后繼續(xù)等待幾個(gè)月才能還款……受訪者同時(shí)表示，還貸之路并不容易。

“我2022年10月中旬就預(yù)約過(guò)，直到前幾天才接到銀行客戶經(jīng)理的電話，說(shuō)要等到今年2月之后才能還款?！眲⑾壬f(shuō)。

“2022年12月底和2023年1月初兩次去銀行，本打算還120萬(wàn)元，將貸款模式改為月供不變，年限縮短。結(jié)果銀行也不征詢我的意見(jiàn)直接做成年限不變，月供減少，導(dǎo)致余下的56萬(wàn)元30年還需支付37.8萬(wàn)元的利息。溝通未果，一氣之下全部還清了?！庇芯W(wǎng)友如此吐槽道。

對(duì)此，也有不少網(wǎng)友分享了自己的經(jīng)驗(yàn)：遇到銀行拖延的情況，致電銀監(jiān)會(huì)投訴，很快就會(huì)收到銀行的回復(fù)并順利還款。

不過(guò)，也有受訪者表示，提前還款的辦理程序暢通無(wú)阻。

“我就是直接去銀行填的表，無(wú)需等待，十分順利。隔天存款進(jìn)卡，次日上午就扣款了。在某國(guó)有大行辦理提前還貸的廣東佛山市購(gòu)房者李女士對(duì)記者說(shuō)。

總體來(lái)看，多數(shù)銀行自預(yù)約后一個(gè)月內(nèi)就可以完成扣款。

就北京地區(qū)而言，多數(shù)大型商業(yè)銀行手機(jī)銀行App和線下網(wǎng)點(diǎn)均可申請(qǐng)，線下申請(qǐng)流程更快更簡(jiǎn)潔，從預(yù)約、填表申請(qǐng)、等待銀行通知再到完成扣款只需兩周左右時(shí)間。

疑問(wèn)：為何熱衷于提前還款

自2022年以來(lái)，央行三次下調(diào)LPR五年期及以上利率，累計(jì)下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)房貸利率的快速下行。

2023年1月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

在低利率時(shí)代，房貸杠桿兩端的銀行和購(gòu)房人都有所考量。

隨著個(gè)人住房貸款利率的大幅下降，那些曾“高位站崗”的購(gòu)房者們坐不住了，越來(lái)越多的人加入提前還房貸的隊(duì)伍。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，在預(yù)期下行、投資機(jī)會(huì)缺乏而消費(fèi)趨向保守、儲(chǔ)蓄率走高的情況下，購(gòu)房者大量提前還貸是出于節(jié)省利息支出和降低機(jī)會(huì)成本的理性考慮。

但對(duì)于銀行而言，“心情”可能正好相反。

2022年8月1日，交行的一則公告曾引發(fā)軒然大波：自2022年11月1日起，調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

這則公告雖很快被刪除，也并未執(zhí)行，但或可看出購(gòu)房者提前還款對(duì)銀行而言并非”樂(lè)見(jiàn)“。

某股份制商業(yè)銀行的一名信貸員向記者透露，銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標(biāo)要求考慮；另一方面是因?yàn)榘唇掖婵钤阢y行屬于重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)大。

柏文喜告訴記者，購(gòu)房者提前還貸對(duì)于銀行機(jī)構(gòu)而言，除了打亂原有的資金計(jì)劃和影響資產(chǎn)端規(guī)模與利息收益外，也會(huì)對(duì)銀行的存貸比、流動(dòng)性以及資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)帶來(lái)直接影響。

“正因如此，各家銀行才對(duì)提前還貸設(shè)置了時(shí)間門(mén)檻、違約金門(mén)檻，以彌補(bǔ)因購(gòu)房者提前還貸而對(duì)其利潤(rùn)、資金安排造成的損失?！?上述信貸員對(duì)記者表示，目前其銀行還款手續(xù)比較方便，在北京地區(qū)沒(méi)什么限制。

在低利率時(shí)代，房貸杠桿兩端的銀行和購(gòu)房人都有所考量。（中國(guó)商報(bào)記者 賈欣然/攝）

建議：是否提前還款要綜合考量

提前還貸固然能減少利息支出，但需要注意的是，提前還貸并非適合所有的購(gòu)房者。

河南澤瑾律師事務(wù)所主任律師付建對(duì)記者表示，購(gòu)房者需結(jié)合自身實(shí)際情況制定還款策略，避免遭受損失。如果房貸利率相對(duì)較高，無(wú)其他投資理財(cái)項(xiàng)目，而且有閑置資金的購(gòu)房者，可以考慮提前還款。

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息，如果投資收益率高于貸款利率，可以考慮將資金更多用于投資，反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。

“提前還款意味著短期家庭賬戶上流出大量現(xiàn)金，家庭需做好投資消費(fèi)、養(yǎng)老醫(yī)護(hù)、子女教育等各方面的綜合平衡，兼顧生活質(zhì)量。需要強(qiáng)調(diào)的是，很多案例都表明，如果只是單純通過(guò)杠桿來(lái)提前還款以減少未來(lái)的還款壓力，很容易招致家庭資產(chǎn)負(fù)債表的惡化，提前還款要量力而行?！豹?dú)立國(guó)際策略研究員陳佳對(duì)記者表示。

在受提前還貸朋友的“感染”后，在北京某事業(yè)單位工作的白楊（化名）也動(dòng)心了，并做了一番如何還款最劃算的攻略。但深思熟慮過(guò)后，白楊還是決定放棄?！疤崆斑€貸確實(shí)很吸引我，但家庭還是要有抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，要把部分現(xiàn)金留在手里。”

值得一提的是，購(gòu)房者對(duì)于提前還款是否“劃算”的判定可能未必準(zhǔn)確。

方正證券表示，不能直接對(duì)比房貸利率與理財(cái)收益率，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素角度共同評(píng)估。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，大多數(shù)消費(fèi)者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多。如果購(gòu)房者還款多年，其實(shí)已經(jīng)償還了不少利息，在這樣的情況下，不太適合提前還款。